租房行为全流程管理亟须完善（金台视线）

资料来源：北京市住建委发布的住房租赁指南3.0版 制图：汪哲平

租房是许多年轻人需要面对的现实问题，如何租到满意的房子并非易事。如何让年轻人安心租、放心住？中介、平台、相关部门怎样更好保障租房年轻人的合法权益？近来，本报陆续收到多封读者来信，反映亲身经历，提出意见建议。

发展专业化规模化市场主体和保障性租房

刚向中介缴纳了整年房租，却被房东告知“没收到租金”要求限期搬走；租到的房子住了一两个月，发现有质量问题不能住，中介却以“合同有规定”为由拒绝退租；还有的中介甚至用恐吓等手段威胁租客强行收取各类费用……随着租房的年轻人越来越多，房屋租赁市场不规范、监管不到位等问题逐渐引起社会公众的关注。

“有些租房平台上的房源照片是假的，价格也是假的，目的是吸引租客与中介联系，然后中介再用套路话术骗租客签约。”广东深圳市读者孙女士在来信中说，中介公司与租房平台一般属于合作关系，每吸引一个客户成功签约，平台都能向中介收取高额平台费，“所以，中介发布的虚假房源信息，平台并非毫不知情，但在具体利益面前，平台往往选择在审核环节放水，“其实，中介公司出的平台费，最终还得租房人买单”。

租房市场健康发展有助于缓解年轻人的生活压力。西南某省会城市曾调查大学生等新市民租住情况，数据显示：超六成的承租人建议加强租金监管，近五成表示承租人在市场上相对弱势，权益得不到充分保障，希望提供高效的维权服务。

某中介公司负责人表示，“当前，主要城市租房中介服务的成交额占住租房交易总额比例较高，合理规范租房市场的多方市场主体行为，特别是中介行为，对发展租房市场至关重要。”他建议，着眼全行业长远健康发展看，应明确市场主体包括监管机构的权责利，按照住租房市场法规监管房东、中介、平台，加强监管机构建设，建立专门的市场监管队伍。

“应依法完善对租房行为及市场主体的全流程管理，包括企业主体资格、房源信息发布、租赁合同网签备案、资金监管等环节，通过信息化智慧化监管平台形成管理闭环，规范经营行为。”在相关部门长期从事产业规划和住宅发展工作的成都市读者杨先生建议，搭建房东、承租人信用信息评价体系，与相关部门牵头的征信联合奖惩机制互为补充，“监管的同时更应注重发展。积极有序扶持专业化、规模化的租房企业，这是激发市场活力、提升居住体验的重要一环”。

近年来，一些地方根据大学生等年轻承租人的生活习惯和新需求，进行了不少有益探索。如江苏南京市建成以相关部门主导的租房信息平台，个人通过网站、手机应用（APP）、微信等可发布房源，获取经过核验的信息，灵活办理备案，还具有签约、评价等功能，能帮助承租人减少遭遇黑中介的风险。

深圳市新修订了《出租屋管理若干规定》，明确了人口和房屋管理机构的职责，建立出租屋信息申报和安全隐患排查制度。出租人应督促中介等承租人落实安全生产、消防等规定，及时排除或督促其整改安全隐患。相关管理机构及其工作人员要依法保密各类信息，不得泄露、买卖和非法使用。

北京市住建委一方面重点围绕医院、学校、市场商圈、产业园区、交通枢纽周边等集中区域开展违法群租房整治，持续加大执法检查力度；另一方面，会同相关部门，加强重点区域联合监管执法，线上线下结合，线上抽查各平台信息发布情况，线下到其办公场所现场检查。

“应重视租房建设和消防审验，加快出台相关标准。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，租房市场一般分为宿舍型、长租公寓、住宅型三类。宿舍型和住宅型有明确的建设和消防验收标准可参照，但各地对长租公寓目前是参考酒店标准进行建设和验收，而两者功能差异较大。建议相关部门加快出台长租公寓建设标准、消防审验标准和运营管理标准。

租房不是简单消费，带看、签约、居住、支付等线上线下环节都要认真对待

湖北武汉市读者小刘最近因为租房的事情挺苦恼。“我刚工作不久，找了好多房子都不太满意，就想先短租过渡一下。我跟中介明确表示只租两个月，他也答应了。后来带我看房时，让我交了几百元订金。”小刘说，可当他准备签合同时，中介却说必须签1年，不过住满1个半月后可以帮忙找下家，“我不放心，要求在合同里加上只租两月且转租后退订金的条款。结果中介拿出一张‘定金收据’，辩解‘定金’是确定租才交的钱，不可能退给我。”为了几百块钱的订金，小刘跟中介来回交涉，一直没有结果。

“租房价格特别低、空调、无线网络（WiFi）一应俱全、位于市中心黄金地段……”刚来江苏无锡市工作的读者小王在当地一家中介平台上看到这样的信息，心动了。他立马加了对方微信，并按要求支付了几百元押金，没想到对方很快拉黑了他。无奈之下，小王只好报警。“警方告诉我，有一伙人经常在中介平台上发布远低于市场行情的房源信息，并以此为诱饵欺诈刚参加工作的年轻人。”小王说。

对于刚参加工作的年轻人而言，租房并非他们想象中的简单消费，如果不了解租房相关知识、不了解相关政策法规，很容易掉入陷阱，而维权所需付出的经济、时间成本又远超他们的承受能力。有读者来信建议，在租房时要选择正规中介，谨慎选择转租或中介平台，对一些成立时间短、仅通过网络开展业务的平台要特别注意。

西安读者小涛来信反映，他与同学合租的房子，住进去才发现是隔断房，“中介始终都没说明这一情况，合同里也没有提到。我住的这间房子没装空调，夏天屋里快40摄氏度，没法住。对于我的质疑，中介不仅不解决问题，还态度恶劣、出言恐吓”。后来，小涛才了解到，是中介私自改变了房内结构，而且选择的都是最便宜的材料，不环保也不防火。“一旦发生火灾，是中介负责，还是房东负责？”小涛一时不知该找谁。

安徽合肥市读者小张通过一家线上中介平台签了1年租房合同，但3个月不到，房东就提出要卖掉房子。“我的手机号被房东泄露给其他房产中介，经常有人来看房。”小张说，因无法保证个人财产与租住安全，向平台提出换房，“平台反而向我要违约金，租房押金也不退。多次沟通无果，现在中介连电话都不接了”。

核查各方信息，看房把控细节，避免一次性支付高额租金，提高维权意识

发布虚假信息，隐瞒影响出租的重要信息，赚取出租差价，违规开展租金消费贷款业务，暴力驱逐承租人，恶意克扣押金、租金及其他保证金或预定金……由于部分中介游离在监管外，一些房东法律意识淡薄，租房市场的套路让不少租房人防不胜防。

“租房前要对市场进行必要了解，选择资质完备、口碑较好、品质可靠的正规中介。”云南昆明市读者廖女士建议，如果不太好判断，就去全国企业信用信息公示系统查询中介注册信息、经营状况、行政处罚记录等，“尤其要警惕招租小广告，防止误入黑中介的租房陷阱”。

“核查房屋的环节也十分重要。一些平台推出线上AR看房，但找房时不能单看照片、视频。”廖女士提醒，务必实地看房、把控细节，如户型、采光、安静度、配套设施等，还应注意水电、家电、网络能否使用，热水器是否安全，相关费用有无结清，“此外，还应要求出示房东身份证、房产证等有效证件或复印件”。

“签合同时别嫌麻烦，逐字逐句读完。看看位置面积、设施家具、租赁期限、支付退还方式、合同解除或变更情形以及违约责任的承担，有没有写清楚。”在北京长期从事租房行业的负责人金先生说，尤其不要轻信口头承诺，协商结果都要体现在书面合同上，避免日后产生纠纷。

杭州读者裴先生建议，谨慎选择纯线上服务平台，务必要查看平台与房东签的委托协议书，充分了解房源的出租权限、期限、支付方式等情况。在租金支付方式上，一方面不用所谓的“租房贷”，避免一次性支付较大额度的钱，另一方面应向平台的企业账户打款，不随便转给经纪人或业务员个人。“现在一些平台之间打价格战，对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的，要提高警惕，避免上当受骗。”裴先生说。

此外，多位读者表示，应提高维权意识，拍照、截图保留必要凭证。一旦产生纠纷，这些都是依法维权所需的证据，及时向住建、市场等相关部门投诉。