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夫妻共有房产合同相关问题

案例：小王和老李签订购房合同，购买小王名下的一套房子，老李付了定金１０万元，后老李要求小王过户，因为小王的妻子林某不同意，小王拒绝过户。林某更认为小王无权处分属于夫妻共同财产的房子，所以合同无效。老李则表示房子是登记在小王的名下的，小王应当继续履行合同。

      首先，购房合同无效吗？

当前的主流法律观点是：夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的应认定有效。

《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　（三）以合法形式掩盖非法目的；　（四）损害社会公共利益；　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

      本案中，小王和老李签订的购房合同并没有证据显示违反《合同法》第五十二条，购房合同应当是有效的。

      其次，老李要求小王继续履行合同的诉求能得到法院支持吗？

《合同法》第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：　（一）法律上或者事实上不能履行；　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

《物权法》第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。

      我们从以上法律规定中不难看出，本案中的购房合同虽然有效，但是作为房子共同共有人的刘某不同意房子转让，小王并无权单独转让房子，属于《合同法》第一百一十条第（一）项的“法律上不能履行”的情形，老李要求小王继续履行合同的诉求不会得到法院的支持。

      最后，老李应该如何需求救济？

老李可主张解除合同并要求出卖人（小王）承担支付违约金或赔偿损失的责任。主张的损害赔偿范围既包括实际损失，也包括可得利益损失（房屋价格上涨后的增值利益或房屋差价损失）。

      另外，需注意的是:夫妻共有不动产界定的标准不是以登记在谁名下为准，而是依据：

《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，因此，对于夫妻在婚姻关系存续期间取得房屋，包括通过继承、接受赠与和购买所得房屋，均应当认定为共同财产，在离婚时列入财产分割范围。
《婚姻法》允许夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的分配问题进行书面约定，如夫妻约定婚前取得的房产归双方共同所有，则该房产同样应认定为夫妻共同财产。

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心累的时候，换个角度看世界；压抑的时侯，换个环境深呼吸；困惑的时候，换个位置去思考；犹豫的时候，换个思路去选择；自卑的时候，换个想法去对待。生活中，学会换位思考，你的世界才会简单。

每天进步一点点

遭遇家暴怎么办？

      家暴就是我们常说的家庭暴力，是以殴打、捆绑、禁闭、残害或者其它手段对家庭成员从身体、心理、性等方面进行伤害和摧残的行为。遭遇家暴就应该用合法的手段去解决问题。那么遭遇家暴应该如何做？

      案例：河南ｘ丘一女子不堪家暴跳楼后１年仍无法离婚，刘女士称为逃生她从２楼跳下，致全身多处骨折，双下肢截瘫。目前刘女士已起诉离婚，但因丈夫不愿离婚，法院要求调解。

      23日，记者从当地警方了解到，刘女士丈夫窦先生被取保候审。当地检察院称，跳楼和殴打行为有联系，他们以故意伤害罪对窦先生提起公诉，受害人若对鉴定有异议，可在开庭时提出重新鉴定。

      如遇家暴注意保护自己：

１、离开施暴现场，避免矛盾激化，切记不要以暴抗暴。

２、注意及时收集保存人证、物证。

３、向加害人或者受害人所在单位、居民委员会、村民委员会、妇女联合会等单位投诉、反映或者求助。

４、拨打110向公安机关报案。公安机关必须及时出警，制止家庭暴力，按照有关规定调查取证，协助受害人就医、鉴定伤情，并视情节而定适时出具告诫书。

５．受伤后及时到医院就诊，并保管好相关证据。

６、如果面临危险或者无处可去，可到当地家暴庇护场所、救助管理机构或者福利机构，申请临时生活帮助。

７、可以去当地调解机构、法律援助机构，寻求法律帮助和支持。

８、可以向人民法院申请人身安全保护令或起诉。

９、监护人实施家庭暴力严重侵害被监护人合法权益的，被监护人的近亲属、居民委员会、村民委员会、县级人民政府民政部门等有关人员或者单位可以向人民法院申请撤销其监护人资格，另行指定监护人。被撤销监护人资格的加害人，应当继续负担相应的赡养、扶养、抚养费用。

        家暴证据如何收集？

１、受害方在遭受家庭暴力后的报警记录。

２、相关鉴定机构对受害人所作出的伤害鉴定结果。

３、受害方就医时医院开具的病例记录或检查照片。

４、施暴一方的书面保证或有关录音。

５、邻居朋友的证言　如果发生家庭暴力时，邻居、朋友、同事等在场，并愿意出庭作证，他们的证言就可以作为认定暴力存在的证据之一，与其他证据在一起证明家庭暴力的存在。

      最后，在遭遇家暴后需要第一时间进行报警处理，然后保留好家暴的证据。遭遇家暴后可以向法院起诉离婚，并且要求对方进行离婚赔偿等。

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你选择怎样的生活，就会成就怎样的你，与其抱怨这个世界不美好，不如用自己的努力，争取更多的美好和幸运。低头不是认输，是要看清自己的路，仰头不是骄傲，是看见自己的天空。

熊孩子捣蛋谁背锅？怎么背锅？

案例：一小区的多辆车被４个小孩刮花，其中包括林肯、迈巴赫等品牌豪车。目前车辆已经开始进行定损，多名学生家长被索赔上百万。目前家长还没有道歉和赔偿，索赔也还没有得到协商。那么４小孩划花小区40多台车，小孩要承担责任吗？

一、划坏车辆小孩要承担责任吗？

      据了解，事发６月21日，小区内路旁两侧多车被划，据居住在该小区的居民透露，小区里停车位一直很紧张，基本上车都停在小区内道路的一侧。“这些车是被锋利的东西画出了花，已经不是简单的划车了。”他说，涉事的小孩有４个，十来岁的样子。

　　该小区的物业人员，对方承认小区有小孩划车的事实，但不愿意透露太多，只表示该事件已经上报派出所，之后会由业主们自行解决。目前车主和物业报警并聘请了律师，准备走司法途径解决问题。

法律意见：

      这几个孩子属于限制行为能力人，虽然不必担负刑事责任，但民事赔偿责任必须由其监护人承担。

　　法律规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

　　父母是未成年子女的监护人，未成年人给他人造成财产损失，只有当其自身有财产时，才由其自身承担赔偿责任，且其财产不足以完全赔偿时，由其监护人补足不足部分。未成年人本身没有财产的，全部由监护人承担赔偿。

　　并且，未成年人给他人造成损失，其监护人应承担赔偿责任，该赔偿责任属于无过错责任，就是说即使监护人尽到了监护责任，没有过错仍应承担赔偿责任。

　　所以说，这四个孩子，划伤车辆的损失，应该由四个孩子的父母来赔偿。（特殊情况，如行为人故意挑衅熊孩子，造成或让熊孩子捣蛋造成破坏的，行为人承担主要责任，监护人可免于承担全部或部分责任。这告诉大家不要去逗熊孩子，后果很严重。）

二、物业是否要承担责任

    物业是否承担责任要看物业是不是做到了保障小区安全的义务，但不意味着这个安保义务可以进行无限放大。物业管理处对小区已经进行了安全保障的日常巡查，并及时发现问题，及时处理、报警，就不应承担过多责任。除非家长有证据举证物业在管理时出现一定过错，如停车场管理员放任小孩在停车场打闹、嬉戏的。但几个孩子仍是最直接的责任主体，孩子的家长仍要承担主要责任。

参考法条：

《民法通则》第133条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。

　　根据我国民法典第一千一百六十六条规定，行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。第一千一百八十八条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担侵权责任。监护人尽到监护职责的，可以减轻其侵权责任。

     由此可知：如果是物业监管不力的，要由物业承担责任。但如果是小区小孩造成的，要由小孩的家长承担赔偿责任。在此建议各位一定要教育好自己的小孩，若造成他人财产损失的，要由监护人赔偿。同时，遇到熊孩子果断制止，危害较大时，该报警报警，维护自己的合法权益。