2020年E50房企实现营业收入总额52388.9亿元，平均增速21.5%。为将房企营业收入变化情况表现得更加直观，我们按照营业收入规模将其分为三个梯队，营业收入1000亿元以上为第一梯队；500亿元至1000亿元为第二梯队；500亿元以下为第三梯队。
PART 1
从不同梯队企业数量来看，第一梯队有12家企业，相比2019年同期增加2家；第二梯队有18家企业，相比2019年同期增加1家，第三梯队有20家企业，相比2019年同期减少3家。其中第一梯队营业收入均值2732.5亿元，相比2019年同期的2738.8亿元减少6.3亿元，小幅下降0.2%；第二梯队营业收入均值705.5亿元，相比2019年同期的655.5亿元增加50.0亿元，增幅7.6%；第三梯队营业收入均值345.0亿元，相比2019年同期的309.3亿元增加35.7亿元，增幅11.5%。总体来看，各梯队房企数量变动情况较2019年同期变化不大，行业格局处于相对稳定状态。
从各梯队营业收入总额占比情况来看，第一梯队营业收入总额32790.2亿元，占比为62.6%，相比2019年同期增加2.6pcts；第二梯队营业收入总额12698.7亿元，占比为24.2%，相比2019年同期减少0.2pcts；第三梯队营业收入总额6900.0亿元，占比为13.2%，相比2019年同期减少2.4pcts。总的来看，第一梯队营业收入总额占比升高，第二梯队和第三梯队营业收入总额占比减少。我们认为在三道红线等政策持续推动的情况下，房地产行业财务杠杆红利逐渐消退，企业间分化速度加快，集中度不断提升，大中房企增长优势更加明显。
具体来看，第一梯队中新城控股和招商蛇口营业收入首次实现千亿规模，其中新城控股实现营业收入1454.8亿元，同比增长高达69.5%；招商蛇口实现营业收入1296.2亿元，同比增长32.7%。其他如融创、龙湖和华润，营业收入同比增速均超过20%。总的来看，按营业收入规模分组后，各梯队内房企数量变动幅度相对较小，反映出行业竞争格局已基本形成，大中房企具备资源优势，与中小房企的差距不断拉大，因此中小房企想实现梯队跨越难度加大。未来在三道红线政策的影响下，企业有息负债增速受限，规模增长将减缓，营业收入实现弯道超车的可能性更低，各梯队企业数量或将基本维持原状。
PART 2
从各梯队房企营业收入平均增速来看，第一梯队、第二梯队、第三梯队的营业收入平均增速分别为20.1%、23.7%和20.3%。整体呈现“中间快、两头慢”的特点，主要原因在于第二梯队中的部分企业例如金科股份和中国金茂等企业，过往年度销售规模的快速增长，促使公司在2020年实现结转收入的提升。
从企业来看第一梯队中营业收入增速较快的有新城控股、融创中国和招商蛇口，同比增速分别为69.5%、36.2%和32.7%。其中招商蛇口作为新进入营业收入第一梯队的企业，2020年销售金额同比增速仍旧达到25.9%，对此我们认为销售金额的稳定增长有利于保障公司未来结转收入的上行。与此相反，融创和新城控股2020年销售增速相对较慢，未来或对公司营业收入的增长速度有所抑制。
第二梯队中营业收入规模增速较快的企业有华发股份、中国金茂和华侨城，同比增长分别为53.9%、38.5%、36.4%。第三梯队中营业收入规模增速较快的企业有建发国际、中骏控股集团和建业地产，同比增速分别为146.8%、52.4%和40.8%。我们认为，对规模诉求较强的企业而言，销售金额的快速增长一定程度上能极大的保障公司未来营业收入的提升，但是在2020年房企销售额增速普遍放慢的情况下，部分企业未来的营业收入增速预计承压。
总的来说，2020年E50房企营业收入表现整体较为平稳。自行业进入管理红利时代之后，企业间的竞争格局基本稳定，并且分化愈加明显，具体表现为集中度不断上行，即使在2021年也难出现较大变化。在融资环境不断收紧的情况下，房企可使用资金持续受限，销售规模高速增长的时代基本已经远去，对此未来营业收入的增长有望保持平稳，甚至放缓。
