发展壮大城市群和都市圈。具体举措来看，一方面，推动城市群一体化发展，以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。对比“十三五”规划中相关提法，成渝、长江中游、北部湾城市群地位提升，海峡西岸城市群转变为粤闽浙沿海城市群，城市群建设上升至三省战略层面。

2021中国城市开发投资吸引力排行榜重磅发布

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近两年，房地产调控政策逻辑有所转变，整体由过去的抑制需求端为主，逐渐向供给端发力转变，长效机制不断完善，金融、土地、财税等方面的调控政策接连发布。2020年8月，面向房企的“三道红线”监管政策发布，限制房企有息负债规模增长，降低企业经营风险；12月，面向银行业金融机构的“两道红线”发布，设置涉房贷款余额占比上限，约束银行房地产信贷投放；2021年2月，土地供应“两集中”政策发布，要求重点22城集中发布出让公告，集中组织出让活动，给房企投资、营销、融资等均带来新的挑战，房企精细化、专业化运作愈加重要。当前，全国房地产市场规模总量横盘，城市分化持续加剧，面对新的政策环境，2021年我们继续沿用“人口+产业+交通”的分析框架，解读城市发展潜力，为企业布局提供决策依据。

2021年作为“十四五”的开局之年，国家发展战略的顶层规划已正式发布，城市群和都市圈的发展被放到了更高位置，交通强国建设的加速亦将为枢纽城市未来的发展提供更多可能。不同城市在产业基础、创新实力、交通通达性等因素影响下，人口吸引力将进一步分化，房地产开发投资潜力也呈现出新的特点。

人口数据背后的房地产市场机会

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人口是影响经济发展的重要因素，更是房地产市场需求的重要组成部分，研究人口总量、增速及人口结构等因素，有助于深入了解房地产市场的未来住房需求。近期，第七次全国人口普查主要数据发布，相较第六次普查数据，我国人口存在下述特点。整体来看，全国人口总量逐渐接近峰值，但不同城市之间结构性人口红利仍在。

一、受低生育率和人口老龄化影响，全国人口保持低速增长态势；

二、受人口流动频繁和家庭观念等因素的影响，家庭户规模继续缩小；

三、人口老龄化程度加深加快，未来一段时间人口均衡发展将面临压力；

四、新型城镇化进程稳步推进，相较发达国家，我国未来城镇化仍有较大空间；

五、人口流动趋势明显，规模进一步扩大；

六、人口集聚效应进一步体现，持续向东部三大区域及中西部核心城市聚集。

长三角城市群：经济实力强，人口规模突出，房地产市场规模有望保持高位

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经济方面，从2020年的数据来看，长三角城市群的GDP规模最突出，达21.2万亿元，显著高于其他城市群，是我国经济最发达的地区之一；长三角、珠三角城市群人均效益领先，人均GDP均超过11万元；长三角和成渝城市群平均GDP增速为4.0%，经济增速超过全国平均水平。值得注意的是，长江中游城市群平均GDP增长率仅为0.1%，主要源于城市群中部分湖北省城市受新冠肺炎疫情影响较大，2020年GDP增长率为负。

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长三角城市群：经济实力强，人口规模突出，房地产市场规模有望保持高位

2021年3月，《“十四五”规划纲要》发布，《纲要》指出，“长三角城市群应该瞄准国际先进科创能力和产业体系，加快G60科创走廊和沿沪宁产业创新带，提高长三角地区配置全球资源能力和辐射带动全国发展能力。加快基础设施互联互通，实现长三角地级及以上城市高铁全覆盖……”。G60科创走廊建设被赋予了更高的战略定位以及更广阔的实践舞台，“十四五”期间，在G60科创走廊建设及交通设施互联互通的推动下，长三角一体化发展将进入快车道。

图：长三角城市群各城市2020年GDP总量及增长率

数据来源：各城市统计局

2020年，上海以3.9万亿的经济规模继续领跑全国，苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通GDP规模均超万亿，城市经济实力凸显。2020年，新冠肺炎疫情爆发，长三角城市群内27个城市的经济发展韧性突显，产业结构优势带动各城市GDP均保持正增长。其中苏州迈上2万亿元新台阶，合肥和南通GDP总量首次超过万亿。在全国23个经济规模超万亿城市中，长三角城市群占据8个，远超其它城市群。今年一季度，上海GDP高达9459亿元，经济总量占27城总和的近20%，经济实力彰显。安徽的整体经济规模仍然偏小，除合肥外，GDP总量居第二位的芜湖今年一季度GDP为956亿元，尚未突破千亿元门槛，各城市仍需继续优化产业结构，激发经济增长潜力，提升城市整体实力。

从人口方面来看，过去十年间，长三角城市群27个城市新增常住人口近1807万人，占全国人口总增量的25%，杭州、苏州、合肥、上海、宁波、金华、南京、无锡人口增量均在100万人以上。长三角地区良好的经济产业基础以及独特的地理优势将吸引人口持续流入，当前上海、苏州和杭州常住人口均超千万，未来人口增量仍可期。

房企如何把握城市群、都市圈发展红利破浪前行？

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2020年，面对复杂多变的国内外环境，中央提出加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，在“双循环”发展格局下，城市群和都市圈的发展被放到了更高的位置，今年3月，《“十四五”规划纲要》明确提出要完善城镇化空间格局，发展壮大城市群和都市圈。未来，伴随着相关规划的落地，城市群和都市圈的发展有望加速，由此带来的房地产市场机会亦值得房企重点关注。

截至2020年末，我国城镇化率上升至63.9%，从目前我国城市的发展阶段来看，长三角和珠三角城市群已发展进入城市群阶段，京津冀城市群形成北京都市圈，未来三大核心城市群有望发展成为具有全球影响力的世界级城市群。而对于其他地区的大城市来说，整体仍处于城市虹吸效应阶段。2020年，中国五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全国42%的人口，实现GDP达54.8万亿元，占全国GDP总额的54%，是我国经济发展的主引擎，区域集聚和规模效应显著。